Gli sconti del fisco sulla prima casa sono un tema di grande attualità, alla luce del favorevole accesso al credito che si è verificato negli ultimi mesi e che, in sinergia con le manovre governative permette alle persone di acquistare il bene immobile, sbloccando il settore immobiliare che si è dimostrato completamente vittima della bolla e della crisi iniziata nel 2008. Il blocco delle compravendite immobiliari non ha infatti interessato la sola chiusura del mercato, ma ha messo in ginocchio tante professioni e tante categorie ad esso correlate, dall’edilizia all’arredo. Ecco quindi nascere la necessità di un intervento statale forte, che ha permesso e permette tuttora alle persone che desiderano acquistare, ristrutturare e restaurare la prima casa di godere di forti agevolazioni in merito.
Le imposte sulla prima casa
Quando un soggetto acquista una prima casa è chiamato a versare delle imposte che sono variabili in base a diversi fattori, su tutti se la persona acquista la casa per adibirla a prima abitazione e se acquista da un privato oppure da un costruttore. Se il venditore è un privato, la vendita dell’immobile è assoggettata all’imposta di registro del 9% e alle imposte ipotecaria e catastale nella misura di 50 euro ciascuna.
Se il venditore è un’impresa, la vendita può essere esente dal pagamento dell’IVA o l’imposta si assesta al 9% e, per quanto riguarda le indirette quindi ipotecaria e catastale, esse costano 50 euro ciascuna. La vendita può altresì essere soggetta a IVA del 10%, che sale al 22% nelle abitazioni di lusso, dove le imposte indirette di registro, ipotecaria e catastale sono pari a 200 euro ciascuna.
Chi acquista l’abitazione per adibirla a prima casa gode di un regime fiscale agevolato. Le imposte sono più basse ovvero, Iva al 2% nel caso di acquisto da privato o da azienda esente Iva e imposte fisse a 50 euro cadauna e nel caso di acquisto da un’impresa l’IVA va al 4% con imposte indirette a 200 euro cadauna
Quali sono i requisiti fondamentali per accedere ai bonus fiscali prima casa?
L’abitazione non deve essere in categoria A1, quindi non deve essere signorile, A8, quindi una villa o A9, palazzi o edifici storici di elevato valore. Deve essere inserita nell’atto di vendita la classificazione o la classificabilità catastale dell’immobile, secondo quanto stabilito dalla circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 31 del 30 dicembre 2014.
Le categorie che sono ammesse a godere dei benefici fiscali sono quindi le
- A/2 (abitazioni di tipo civile)
- A/3 (abitazioni di tipo economico)
- A/4 (abitazioni di tipo popolare)
- A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare)
- A/6 (abitazioni di tipo rurale)
- A/7 (abitazioni in villini)
- A/11 (abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi)
L’immobile deve essere dislocato nel Comune dove l’acquirente ha o stabilisce la sua residenza entro 18 mesi d’acquisto e la dichiarazione di voler spostare la residenza deve essere allegata all’atto di acquisto dell’immobile, pena la decadenza dei benefici fiscali.
Per richiedere i benefici fiscali sulla prima casa la persona deve quindi dichiarare in fase di acquisto di non essere ‘titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione’, di possedimenti dislocati nel comune dove viene acquistata la prima casa e di non avere fruito di agevolazioni prima casa in nessun luogo del territorio nazionale. L’agevolazione interessa anche l’acquisto delle pertinenze, classificate o classificabili nelle categorie C/2, C/6 e C/7.
I benefici fiscali sulla prima casa si perdono quando i dati dichiarati sono falsi, quando l’abitazione viene venduta oppure donata prima che siano trascorsi cinque anni di tempo dall’avvenuto acquisto, a meno che, entro un anno, il soggetto non si impegni a riacquistare un altro immobile, anche a titolo gratuito, da adibire ad abitazione principale. E infine, i benefici fiscali per la prima casa si perdono quando il soggetto non sposta la sua residenza anagrafica entro 18 mesi nel comune dove è dislocato l’immobile prima casa.
Prezzi bassi, accesso al credito e la tendenza dei mutui
È importante notare che i benefici fiscali legati all’acquisto della prima casa si associano a un più facile e conveniente accesso al credito che si è verificato negli ultimi tempi. Le buone condizioni di acquisto, in sinergia con il migliore acceso al credito con tassi fissi e variabili molto convenienti, hanno agito da propulsore per molte persone, che hanno avuto accesso a mutui interessanti e hanno potuto acquistare a prezzi bassi, a causa della condizione generale del mercato. È, infatti, importante considerare che la grande quantità di immobili presenti nel mercato non supera in nessun modo la richiesta globale, quindi i prezzi delle case sono destinati ancora per molto tempo a rimanere invariati o ad andare al ribasso. L’offerta non supera, infatti la domanda e non la pareggia, quindi questa semplice ma fondamentale regola di mercato spiega perché i prezzi delle case non potranno salire fino a che il mercato non saprà assestarsi ai livelli pre crisi.
È però interessante notare che, dal mese di gennaio 2017, vi sono dei forti segnali che indicano la volontà delle banche del paese di aumentare i tassi di interesse sui mutui, con azioni già in essere come quella portata avanti ad Intesa San Paolo, che ha raddoppiato il tasso sul mutuo variabile e ritoccato al rialzo quello fisso per i nuovi contraenti. Si tratta di un forte segnale, giustificato dalla banca con la difficoltà per gli istituti di credito di accedere al credito generale e quindi con la necessità di alzare i tassi dei mutui di nuova stipula. Questo trend sembra ‘segnato’, anche perché è interessante considerare che Intesa San Paolo è da sempre stata una banca in grado di anticipare le tendenze del mercato. Alti istituti di credito hanno dichiarato di non voler lavorare sul rialzo in tempi brevi, ma di osservare il mercato per capire quale potrà essere l’andamento nel futuro più immediato, cercando di mantenere il pieno rispetto della competitività in materia di tassi di interesse sui mutui.
