Oppressione fiscale

Fisco: arriva la guida all’acquisto della prima casa

Sarà che il momento è favorevole per molti, con prezzi abbordabili e un più semplice accesso al credito, ma l’acquisto della prima casa è rientrato fra le priorità degli italiani. Dal dire al fare c’è però di mezzo il mare, quindi chi desidera avverare il sogno di una vita può trovarsi a fare i conti con tanti fattori fiscali di cui non conosceva l’esistenza.

Per fare chiarezza e aiutare i contribuenti a focalizzare il carico fiscale sulla prima casa è nata la guida ‘L’Agenzia Informa’, disponibile online sul sito dell’Agenzia delle Entrate. Si tratta di un manuale pratico che aiuta chi vuole acquistare la prima casa e porsi in posizione trasparente con il fisco, ma anche beneficiare al meglio delle opportunità riservate a questa scelta. Il volume evidenzia, infatti, quali sono le agevolazioni e i vantaggi del caso, prevede il calcolo delle imposte in base al valore determinato dal catasto, il cosiddetto valore catastale dell’immobile e permette quindi di ottenere un quadro chiaro e veritiero delle spese che dovranno essere affrontate dagli acquirenti.

Manuale d’uso: i primi passi da compiere per chi vuole acquistare casa

Il manuale messo a disposizione dall’Agenzia delle Entrate si concentra all’inizio sui passi necessari da compiere prima di arrivare al rogito, ovvero al momento di acquisto vero e proprio. Si tratta dei controlli sull’immobile e del contratto preliminare, una formula che aiuta l’acquirente a tutelarsi e che mette già in tavola le carte che fanno parte della compravendita immobiliare. Prima di acquistare è quindi utile verificare la situazione complessiva dell’immobile e accertarsi che si sta acquistando dal legittimo proprietario. I controlli maggiori vengono fatti dal notaio o in collaborazione con l’agente immobiliare, ma vi sono alcuni controlli che l’acquirente può fare in autonomia impiegando la banca dati catastale e ipotecaria disponibile presso il sito dell’Agenzia delle Entrate. Consultando, ad esempio, la sezione ipotecaria è possibile verificare se il venditore è veramente il proprietario dell’immobile e controllare che sullo stabile non gravino ipoteche o pendenze anche di natura giudiziaria.

Una volta verificato che sia tutto in regola, è quindi possibile redigere il contratto preliminare di acquisto, noto nell’ambiente come “compromesso”. Il contratto preliminare deve essere registrato entro venti giorni dalla sottoscrizione o entro trenta giorni se viene stipulato presso un notaio. Per una maggiore tutela dell’acquirente è importante chiedere al notaio che il preliminare venga trascritto nei registri immobiliari, per salvaguardare al massimo i suoi diritti.

Le imposte sulla casa e il concetto del prezzo valore

La guida aiuta quindi chi acquista la prima casa a stimare le imposte che dovrà pagare sulla sua abitazione. Diversi sono i fattori che contribuiscono a creare il valore fiscale delle imposte, ad esempio se vende un privato o se vende un’impresa. Di base, chi acquista la prima casa deve pagare l’imposta di registro pari al 9% del valore e le imposte ipotecarie e catastali che costano 50 euro ciascuna quando la casa è acquistata da un privato o da un’impresa in esenzione IVA. Deve quindi essere corrisposta l’IVA al 10% se l’immobile non rientra nelle categorie di beni di lusso (allora ammonta al 22%) e l’imposta catastale e quella di registro che ammontano a 200 euro ciascuna se chi vende è soggetto a IVA.

Attenzione, perché la base imponibile sulla quale viene calcolata l’IVA è sempre il prezzo di cessione, ovvero il prezzo al quale la casa viene venduta. E la regola del prezzo valore? È possibile richiedere che la base imponibile dell’immobile sia il prezzo valore per le vendite assoggettate all’imposta proporzionale di registro. In questo caso la base imponibile non è più il prezzo di vendita ma quella del valore catastale, che si ottiene moltiplicando la rendita catastale, rivalutata del 5%, per il coefficiente 120.

Il risparmio fiscale sulla prima casa

Importanti agevolazioni sono destinate all’acquisto della prima casa, in linea con le guide che sono state stabilite a livello europeo. Interessante è l’acquisto effettuato da un privato o da un’impresa che vende in esenzione Iva, perché in questo caso l’imposta di registro scende dal 9 al 2 per cento, mentre se la vendita è soggetta all’IVA all’ora si applica l’aliquota del 4% anzi che quella del 10% canonica, sempre escludendo i beni di lusso che appartengono a determinate categorie catastali.

Si tratta delle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, quindi abitazioni di tipo signorile, ville, castelli o palazzi di pregio artistico e storico. Tanta attenzione deve essere inoltre riposta sul territorio, ovvero per fruire dei benefici fiscali, la prima casa deve trovarsi nel territorio del comune in cui l’acquirente risiede e se ciò non avviene l’acquirente ha 18 mesi di tempo per spostare la sua residenza, altrimenti va a perdere i benefici fiscali legati all’acquisto della prima casa.

Interessante è quindi la novità che è stata introdotta dalla legge di stabilità 2016, che prevede la possibilità, per chi possiede già un’abitazione acquistata con i benefici prima casa di acquisirne un’altra, pagando ma anche a titolo gratuito, se vende la casa acquistata come prima abitazione entro un anno di tempo.

Benefici prima casa: attenzione ai conti

Chi acquista la prima casa deve quindi fare per bene i conti e può comparare ogni soluzione con il leasing immobiliare, una forma di acquisto che si propone alquanto interessante per i giovani. Bisogna quindi valutare attentamente il costo dell’intera operazione e analizzare il carico fiscale complessivo. La scelta migliore è di chiedere al notaio di fiducia di elaborare un documento che contiene tutti i costi dell’operazione, compresa la sua parcella per la sottoscrizione dell’atto di compravendita. In questo modo è possibile avere un quadro completo ed esaustivo delle spese che devono essere affrontate in fase di acquisto. È quindi fondamentale operare per tempo e fare con cura le verifiche preliminari, che devono dimostrare la trasparenza della compravendita e che non vi siano problemi o vizi all’immobile. Solo in questo caso chi acquista la prima casa può contare su una prospettiva di spesa reale, precisa e concreta sotto ogni punto di vista.

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Sull'autore

sofiaricciardi

Sofia Ricciardi, nata nel 1964, è un'eccellenza nel mondo finanziario, con una carriera impreziosita da successi notevoli e da un impegno costante nella democratizzazione degli investimenti in borsa. Laureata in Economia presso l'Università Bocconi di Milano, ha iniziato la sua carriera nelle sale operative di prestigiose banche d'affari a Londra e New York, guadagnandosi ruoli di crescente importanza grazie alla sua specializzazione in strategie di investimento e gestione del rischio. Con oltre tre decenni di esperienza, Sofia ha dimostrato una notevole capacità di anticipare le dinamiche dei mercati finanziari, ottenendo risultati eccellenti sia per le banche che per i loro clienti.

Riconosciuta tra gli esperti per la sua profonda conoscenza del settore e per una strategica comprensione delle tendenze macroeconomiche, Sofia non ha mai perso la sua passione per l'educazione finanziaria. Convinta che il sapere finanziario sia un fondamentale strumento di emancipazione, ha dedicato parte significativa della sua carriera a rendere l'investimento in borsa accessibile a tutti. Ha promosso questa visione tramite workshop, conferenze e pubblicazioni, mirando a dotare persone di ogni background degli strumenti per realizzare i propri sogni economici.

Sofia ha inoltre fondato varie iniziative non profit per migliorare la literacy finanziaria nelle comunità meno avvantaggiate, guadagnandosi rispetto e ammirazione ben oltre il settore finanziario. La sua carriera testimonia come la dedizione alla giustizia sociale possa convivere con il successo nel mondo finanziario, rendendola un modello di come passione, etica del lavoro e impegno sociale possano tradursi in un impatto positivo sulla società.