Sarà che il momento è favorevole per molti, con prezzi abbordabili e un più semplice accesso al credito, ma l’acquisto della prima casa è rientrato fra le priorità degli italiani. Dal dire al fare c’è però di mezzo il mare, quindi chi desidera avverare il sogno di una vita può trovarsi a fare i conti con tanti fattori fiscali di cui non conosceva l’esistenza.
Per fare chiarezza e aiutare i contribuenti a focalizzare il carico fiscale sulla prima casa è nata la guida ‘L’Agenzia Informa’, disponibile online sul sito dell’Agenzia delle Entrate. Si tratta di un manuale pratico che aiuta chi vuole acquistare la prima casa e porsi in posizione trasparente con il fisco, ma anche beneficiare al meglio delle opportunità riservate a questa scelta. Il volume evidenzia, infatti, quali sono le agevolazioni e i vantaggi del caso, prevede il calcolo delle imposte in base al valore determinato dal catasto, il cosiddetto valore catastale dell’immobile e permette quindi di ottenere un quadro chiaro e veritiero delle spese che dovranno essere affrontate dagli acquirenti.
Indice
Manuale d’uso: i primi passi da compiere per chi vuole acquistare casa
Il manuale messo a disposizione dall’Agenzia delle Entrate si concentra all’inizio sui passi necessari da compiere prima di arrivare al rogito, ovvero al momento di acquisto vero e proprio. Si tratta dei controlli sull’immobile e del contratto preliminare, una formula che aiuta l’acquirente a tutelarsi e che mette già in tavola le carte che fanno parte della compravendita immobiliare. Prima di acquistare è quindi utile verificare la situazione complessiva dell’immobile e accertarsi che si sta acquistando dal legittimo proprietario. I controlli maggiori vengono fatti dal notaio o in collaborazione con l’agente immobiliare, ma vi sono alcuni controlli che l’acquirente può fare in autonomia impiegando la banca dati catastale e ipotecaria disponibile presso il sito dell’Agenzia delle Entrate. Consultando, ad esempio, la sezione ipotecaria è possibile verificare se il venditore è veramente il proprietario dell’immobile e controllare che sullo stabile non gravino ipoteche o pendenze anche di natura giudiziaria.
Una volta verificato che sia tutto in regola, è quindi possibile redigere il contratto preliminare di acquisto, noto nell’ambiente come “compromesso”. Il contratto preliminare deve essere registrato entro venti giorni dalla sottoscrizione o entro trenta giorni se viene stipulato presso un notaio. Per una maggiore tutela dell’acquirente è importante chiedere al notaio che il preliminare venga trascritto nei registri immobiliari, per salvaguardare al massimo i suoi diritti.
Le imposte sulla casa e il concetto del prezzo valore
La guida aiuta quindi chi acquista la prima casa a stimare le imposte che dovrà pagare sulla sua abitazione. Diversi sono i fattori che contribuiscono a creare il valore fiscale delle imposte, ad esempio se vende un privato o se vende un’impresa. Di base, chi acquista la prima casa deve pagare l’imposta di registro pari al 9% del valore e le imposte ipotecarie e catastali che costano 50 euro ciascuna quando la casa è acquistata da un privato o da un’impresa in esenzione IVA. Deve quindi essere corrisposta l’IVA al 10% se l’immobile non rientra nelle categorie di beni di lusso (allora ammonta al 22%) e l’imposta catastale e quella di registro che ammontano a 200 euro ciascuna se chi vende è soggetto a IVA.
Attenzione, perché la base imponibile sulla quale viene calcolata l’IVA è sempre il prezzo di cessione, ovvero il prezzo al quale la casa viene venduta. E la regola del prezzo valore? È possibile richiedere che la base imponibile dell’immobile sia il prezzo valore per le vendite assoggettate all’imposta proporzionale di registro. In questo caso la base imponibile non è più il prezzo di vendita ma quella del valore catastale, che si ottiene moltiplicando la rendita catastale, rivalutata del 5%, per il coefficiente 120.
Il risparmio fiscale sulla prima casa
Importanti agevolazioni sono destinate all’acquisto della prima casa, in linea con le guide che sono state stabilite a livello europeo. Interessante è l’acquisto effettuato da un privato o da un’impresa che vende in esenzione Iva, perché in questo caso l’imposta di registro scende dal 9 al 2 per cento, mentre se la vendita è soggetta all’IVA all’ora si applica l’aliquota del 4% anzi che quella del 10% canonica, sempre escludendo i beni di lusso che appartengono a determinate categorie catastali.
Si tratta delle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, quindi abitazioni di tipo signorile, ville, castelli o palazzi di pregio artistico e storico. Tanta attenzione deve essere inoltre riposta sul territorio, ovvero per fruire dei benefici fiscali, la prima casa deve trovarsi nel territorio del comune in cui l’acquirente risiede e se ciò non avviene l’acquirente ha 18 mesi di tempo per spostare la sua residenza, altrimenti va a perdere i benefici fiscali legati all’acquisto della prima casa.
Interessante è quindi la novità che è stata introdotta dalla legge di stabilità 2016, che prevede la possibilità, per chi possiede già un’abitazione acquistata con i benefici prima casa di acquisirne un’altra, pagando ma anche a titolo gratuito, se vende la casa acquistata come prima abitazione entro un anno di tempo.
Benefici prima casa: attenzione ai conti
Chi acquista la prima casa deve quindi fare per bene i conti e può comparare ogni soluzione con il leasing immobiliare, una forma di acquisto che si propone alquanto interessante per i giovani. Bisogna quindi valutare attentamente il costo dell’intera operazione e analizzare il carico fiscale complessivo. La scelta migliore è di chiedere al notaio di fiducia di elaborare un documento che contiene tutti i costi dell’operazione, compresa la sua parcella per la sottoscrizione dell’atto di compravendita. In questo modo è possibile avere un quadro completo ed esaustivo delle spese che devono essere affrontate in fase di acquisto. È quindi fondamentale operare per tempo e fare con cura le verifiche preliminari, che devono dimostrare la trasparenza della compravendita e che non vi siano problemi o vizi all’immobile. Solo in questo caso chi acquista la prima casa può contare su una prospettiva di spesa reale, precisa e concreta sotto ogni punto di vista.
