Gli investimenti immobiliari sono da sempre uno degli investimenti più comuni e sicuri, soprattutto per gli italiani che, dell’investire in immobili, ne hanno fatto una vera e propria arte, grazie alle infinite possibilità offerte dalla penisola italiana, che alterna grandi città a piccoli paesi e località turistiche di ogni genere, dalla montagna al mare.
Per molti agenti immobiliari investire in immobili significa investire in un mercato solido e stabile e garantisce un profitto sicuro e stabile, purtroppo però, il 2008 ci ha dimostrato che non è così, e come per qualsiasi altro mercato, anche il mercato immobiliare può essere soggetto a momenti di crisi e non sono pochi i casi di immobili che, in seguito alla crisi economica, o a trasformazioni urbane, hanno perso una parte enorme del proprio valore, in alcuni casi anche superiore al 50%. Inoltre, gli investimenti immobiliari, sono soggetti anche ad altre forme di rischio, come ad esempio inquilini inadempienti che non pagano l’affitto e che in alcuni casi rimangono ad occupare gli appartamenti per molti anni, prima che le autorità possano effettivamente intervenire.
Questo non significa che gli investimenti immobiliari non siano buoni investimenti, anzi, se fatti in modo consapevole e razionale, ad esempio investendo in immobili in aree urbane che stanno per essere riqualificate, o in località turistiche emergenti, può effettivamente portare grandi guadagni.
Un esempio pratico ci viene fornito dalla città pugliese di Monopoli, dove, grazie alla riqualificazione delle periferie e una forte valorizzazione del territorio, ha permesso agli investitori di ottenere il massimo profitto dagli immobili progettati e organizzati come case vacanza, da affittare stagionalmente ai turisti.
Il grande problema degli investimenti immobiliari è che vengono presentati come gli investimenti più semplici e sicuri che si possano fare, ma non è affatto così, ci sono infatti infinite alternative, più semplici e in un certo senso sicure, come il trading, in cui è possibile investire partendo da pochi euro, e trarre grandi profitti, se sfruttate nel modo corretto.
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Indice
Come investire in immobili?
Ci sono due diversi modi per trarre profitto dagli investimenti immobiliari, che non si escludono a vicenda, e possono essere adottate in sequenza.
Il primo modo per far fruttare un investimento immobiliare consiste nella vendita dell’immobile quando il mercato immobiliare è favorevole, ovvero i prezzi si sono alzati rispetto al momento dell’acquisto.
Il secondo modo invece, consiste nell’affittare l’immobile, in maniera stabile o stagionale, in modo da ottenere una rendita che, nel medio lungo periodo, porterebbe a rientrare dell’investimento. Come anticipavo, queste due soluzioni non sempre si escludono a vicenda, e se, una volta venduto un immobile non è più possibile utilizzarlo, affittandolo invece, in un secondo momento, è possibile rivenderlo.
Quest’ultima soluzione è molto utilizzata da chi investe in immobili al fine di far fruttare i propri investimenti, e il più delle volte si procede con l’affitto dell’appartamento, a più riprese, in modo da poter avere una rendita e coprire le tasse legate all’investimento, per un breve periodo, e poi, quando il mercato è favorevole, perché magari la zona in cui abbiamo investito è stata valorizzata o riqualificata, procedere alla vendita ad un prezzo maggiorato, così da poter guadagnare dalla differenza tra l’investimento iniziale e il prezzo di vendita.
Questa soluzione, al momento della vendita, comporta un enorme liquidità, che l’investitore può utilizzare a proprio piacimento, tenendo presente che, le vendite immobiliari sono tassate con un aliquota minima del 23% ed un aliquota massima del 26%, se ne evince che, per ottenere un reale profitto dalla vendita, è necessario che, il prezzo di vendita sia superiore al prezzo d’acquisto di oltre il 26% e non sempre è così, anzi, il più delle volte la maggiorazione dovuta alle migliori condizioni del mercato immobiliare, provoca un aumento del valore dell’immobile non superiore al 15%.
Una buona soluzione, per chi non dispone di grandi capitali, per investire nel settore immobiliare, consiste nell’investire in più fasi, attraverso mutui e finanziamenti, affittare l’immobile acquisito durante gli anni in cui l’investitore dovrà pagare il proprio mutuo, così da poter pagare l’investimento senza difficoltà, e una volta saldato il proprio debito con la società finanziaria, rivendere l’immobile e, utilizzando il capitale recuperato, insieme magari ad un nuovo finanziamento, procedere con l’acquisto di un immobile dal valore superiore. Procedendo in questo modo, il capitale da investire aumenterà progressivamente fino al punto in cui sarà possibile, molto ottimisticamente, disporre di abbastanza immobili da poter ottenere una rendita costante dai contratti di locazione, che permetterebbero all’investitore di condurre una vita agiata, senza dover lavorare.
Attenti però a non farvi ingannare da false promesse, di agenti immobiliari che che promettono il raggiungimento di questo traguardo in tempi brevi. Perché purtroppo non è così.
Per ottenere una rendita stabile, sono necessari tanto tempo e tanti soldi. Procediamo con un esempio pratico.
Esempio di investimento in immobili
Ipotizziamo di voler investire in un immobile il cui costo è di 100.000 euro. Già qui le soluzioni che abbiamo a disposizione sono diverse, se disponiamo del capitale necessario all’investimento abbiamo infatti due soluzioni, possiamo procedere con l’acquisto immediato o attraverso un finanziamento o mutuo, nel caso invece non disponiamo della liquidità necessaria, non abbiamo molte alternative, dovremmo contrarre un debito attraverso finanziamento o mutuo.
Nella maggior parte dei casi, gli investimenti immobiliari vengono effettuati tramite investimento, questo da un lato aumenta la spesa a causa degli investimenti, ma dall’altro rende molto più semplice e sicuro l’investimento.
Ipotizziamo allora di procedere con un finanziamento del 90% del valore dell’immobile, ovvero di 90.000 euro e di versare un anticipo di 10.000 euro. Ipotizziamo anche di fissare le rate del nostro finanziamento a 350€ con un interesse del 1.2% così da esaurire il nostro finanziamento in circa 22 anni.
Durante gli anni in cui stiamo pagando il mutuo abbiamo due possibili soluzioni, da un lato possiamo decidere di abitare nell’immobile, così da non avere altre spese, e una volta esaurito il finanziamento non avemmo più di che preoccuparci. Questo è il modus operandi della maggior parte degli italiani.
Dall’altro potremmo invece decidere di continuare con la nostra vita, nell’appartamento in cui viviamo, continuando a pagare il nostro affitto mensile, e, allo stesso tempo, di dare in affitto l’immobile che stiamo acquistando.
Ipotizziamo in questo esempio di procedere in questo secondo modo, e di contrarre un contratto di affitto da 500€ al mese, per un totale di 6000 euro all’anno.
Avendo affittato l’appartamento ad un prezzo superiore a quello del nostro finanziamento, grazie all’affitto potremmo pagare il mutuo e le tasse legate alla proprietà, ed eventualmente anche ricevere una piccola entrata extra mensile, che alleggerirebbe il nostro affitto.
In questo caso l’investimento sarebbe redditizio per tutto il periodo in cui l’appartamento è stato in affitto, e, cosa più importante, in appena 2 anni, ci permetterebbe di rientrare dell’investimento iniziale, recuperando i 10.000 euro investiti. Rimarrebbe però da saldare il debito.
Una volta trascorsi 22 anni dall’investimento, e ottenuta la piena proprietà dell’immobile, potremmo rivenderlo e recuperare i 100.000 euro del finanziamento, o, se il mercato è favorevole, molto di più, guadagnando quindi una notevole liquidità che potremmo eventualmente reinvestire, procedendo allo stesso modo, ma questa volta, acquistando un appartamento dal costo di 200.000 con un investimento iniziale di 110.000 euro.
Differenza tra speculazione ed investimento immobiliare
Acquistare un immobile, nella prospettiva di rivenderlo ad un prezzo favorevole, o investire in un terreno edificabile, al fine di costruire, per poi rivendere l’immobile, sono forme di speculazione immobiliare, e, per i non addetti ai lavori, speculazione immobiliare e investimenti immobiliari, non sono sinonimi.
C’è infatti una profonda differenza tra speculazione ed investimento.
La speculazione immobiliare è finalizzata ad un profitto dalla vendita dell’immobile, preferibilmente in tempi brevi, anche se il più delle volte i tempi non sono brevi, l’investimento invece, consiste nel mettere a reddito l’immobile traendo così un reddito costante.
Un esempio di speculazione immobiliare è l’acquisto di un appartamento in un edificio in costruzione, ad un prezzo estremamente basso, da rivendere ad un prezzo maggiorato, una volta terminata la costruzione.
Un esempio di investimento immobiliare invece, consiste nell’acquistare lo stesso appartamento ad un prezzo basso quando l’edificio è in costruzione, stipulare un contratto di locazione, ovvero affittarlo, quando la costruzione è ultimata, e poi, eventualmente, dopo diversi anni, rivenderlo al fine di recuperare capitale da reinvestire.
Investire in immobili all’estero
Sempre più spesso si sente parlare di investimenti immobiliari esteri, persone, soprattutto pensionati, che hanno investito la propria liquidazione per immobili all’estero ed ora vivono in ville enormi, con un costo della vita estremamente basso. Solitamente chi racconta queste esperienze, omette di dire che l’immobile in cui vivono è in un quartiere degradato di paesi economicamente molto arretrati rispetto all’Italia e che, il costo della vita è molto più basso sulla base dei redditi italiani, mediamente molto più alti dei redditi di quei paesi. In ogni caso, investire in immobili all’estero comporta le stesse complicazioni e difficoltà degli investimenti immobiliari in Italia, inoltre, per chi non conosce la lingua del paese in cui si sta investendo, le probabilità di truffa aumentano esponenzialmente. Il mercato immobiliare, dopo la crisi del 2008 ha subito un duro colpo, non solo in Italia, e, fatta eccezione per poche località turistiche o d’eccellenza, in generale il valore degli immobili è crollato un po’ ovunque. Questo ci dimostra ancora una volta che il mercato immobiliare non è esente da criticità, ma, allo stesso tempo ci apre nuove possibilità.
I prezzi globalmente più bassi possono rappresentare interessanti opportunità di investimento, bisogna però fare attenzione a come e dove investire. Per fare un esempio pratico, una villa su due piani con piscina, nella periferia di Leopoli, in Ucraina, che costa quanto un monolocale a Milano, può sembrare un buon investimento, ma, a meno che non amiate la vita in campagna, potrebbe non essere il migliore investimento immobiliare di sempre, soprattutto se l’intento è quello di rivendere l’immobile.
Investire con pochi soldi in immobili o altro
La crisi finanziaria del 2008 è esplosa in seguito alla scoperta di un enorme quantità di mutui non pagati, oggi la situazione è molto più contenuta e le banche sono molto più attente che in passato, ma il problema rimane.
Soprattutto in Italia, i registri bancari sono carichi di mutui non pagati, di conseguenza le banche oggi richiedono molte più garanzie che in passato, rendendo molto più difficile ottenere finanziamenti e prestiti per investimenti immobiliari a chi non detiene già immobili di proprietà o a chi non possiede un contratto di lavoro a tempo indeterminato. Se quindi siete dei liberi professionisti, e magari guadagnate anche centinaia di migliaia di euro all’anno, per gli istituti bancari, purtroppo, non avete le garanzie necessarie per procedere con l’attivazione di un mutuo.
Detto più semplicemente, è molto difficile, in alcuni casi anche impossibile, per lavoratori autonomi, liberi professionisti, e lavoratori con contratti a tempo determinato, ottenere un mutuo.
Investire con pochi soldi nel settore immobiliare, al giorno d’oggi, è qualcosa di particolarmente difficile da realizzare, esistono però molte alternative che permettono di investire in borsa con pochi centesimi, come ad esempio eToro e XTB che, grazie allo strumento della leva finanziaria consentono di investire in borsa acquistando frazioni di titoli, azioni, valute, materie prime ecc.
Questo significa che per investire in azioni di grande valore, come ad esempio le azioni Amazon, il cui valore è di oltre 3000 euro, non ti serviranno effettivamente 3000 euro, ma potrai investire anche solo 10€, in modo completamente trasparente e sicuro, poiché eToro e XTB, sono certificate e autorizzate ad operare legalmente in italia da CONSOB; la commissione nazionale per la vigilanza su borsa e finanza che ha il compito di garantire trasparenza nelle transazioni finanziarie a tutela degli investitori.
Imparare a fare trading
In passato investire in borsa era molto complicato e richiedeva grandi capitali da investire, esattamente come accade ancora oggi nel settore immobiliare, oggi però, piattaforme come XTB risultano estremamente semplici da utilizzare, con un interfaccia grafica comoda ed intuitiva. eToro è una delle piattaforme di trading più grandi al mondo, e come tutte le migliori piattaforme di trading, mette a disposizione dei propri utenti un conto demo, completamente gratuito, grazie al quale è possibile fare pratica e imparare ad utilizzare tutte le funzioni della piattaforma, effettuando simulazioni di investimento, senza alcun rischio per il tuo denaro.
Guadagnare copiando i migliori
eToro è molto attenta ai propri utenti, e per questo ha creato una piattaforma di Social Trading, si tratta di una sorta di social network di trader, su cui è possibile seguire altri trader, osservare i loro movimenti ed investimenti e copiare tutte le loro operazioni con un semplice click.
eToro ha infatti introdotto sulla propria piattaforma uno strumento chiamato Copy Trading, che consente ad ogni trader sulla piattaforma di copiare in tempo reale tutte le operazioni di un qualsiasi altro trader, in modo completamente automatico e gratuito.
Copiare i trader migliori può essere un ottimo strumento per imparare a fare trading e , allo stesso tempo, ottenere anche qualche guadagno.
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Un esempio di trading automatico è rappresentato dal Copy Trading di eToro, ma esistono molti altri strumenti che consentono di acquistare e vendere contratti per differenziale CFD al rialzo o al ribasso, ad un prezzo prestabilito dal trader, così da poter elaborare una strategia di trading a lungo termine che consente di guadagnare dalla differenza dei prezzo tra l’acquisto e la vendita, sia al rialzo che al ribasso, in modo semplice e automatico.
Inoltre, grazie a strumenti come lo stop loss, questa programmazione delle operazioni può essere resa molto sicura, interrompendo automaticamente gli investimenti qualora il mercato dovesse andare nella direzione opposta a quella in cui abbiamo investito.
Conclusioni
Gli investimenti immobiliari godono della fama di essere investimenti molto redditizi e sicuri, poiché il mercato immobiliare è un mercato stabile, a differenza dei mercati finanziari, e non è soggetto a grandi variazioni.
Questa fama purtroppo costituisce un falso mito e, come dimostrato dalla crisi economica del 2008, anche il mercato immobiliare è soggetto alle stesse oscillazioni di qualsiasi altro mercato.
Per guadagnare dagli investimenti immobiliari è necessaria una grande disponibilità economica e numerose garanzie affinché le banche possano concedere mutui e finanziamenti.
Inoltre, non sempre un investimento immobiliare può essere redditizio e può capitare, che un investimento fatto male, determinato da un errata valutazione della zona in chi si investe, possa portare ad una considerevole perdita di capitale determinata dal crollo del valore dell’immobile in cui abbiamo investito.
Investire all’estero presenta le stesse complicazioni e rischi degli investimenti in italia, con la complicazione aggiuntiva della differenza linguistica e la non conoscenza del territorio, che può portare ad incorrere in truffe.
Un tempo gli investimenti in borsa, così come per gli investimenti immobiliari, richiedevano grande disponibilità di capitale, ma oggi, grazie alle migliori piattaforme di trading, investire in borsa è estremamente semplice ed è possibile investire con pochi euro.
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Domande Frequenti
Dipende da dove e come si investe, gli investimenti immobiliari possono essere una buona fonte di reddito, e consentire importanti guadagni, a condizione che l’investimento sia fatto in modo consapevole e al netto di un attenta valutazione dell’area in cui si investe e delle eventuali probabilità di riqualificazione dell’area. Investire in un area che sta per essere riqualificata, può essere un investimento molto conveniente.
No. Per investire in immobili serve una grande disponibilità di capitale e numerose garanzie al fine di ottenere finanziamenti e mutui. Un tempo ottenere un mutuo era molto semplice, oggi, a causa di innumerevoli mutui non pagati, le banche tendono a chiedere numerose garanzie.
Per investire in immobili bisogna fare in modo di ottenere una rendita dall’investimento. Il modo migliore è acquistando immobili ed affittandoli.
Si, ma è molto difficile, poiché ottenere grandi guadagni e rendite dagli investimenti immobiliari, è un qualcosa che richiede molto tempo.
